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  兩個月之後,該區域土地出讓再現波瀾。鄭東新區龍湖區域鑫勝路北、九如路西32.477畝商務金融用地網掛結束,經過29輪激烈競拍,最後的成交總價為52430萬元,單價1614.32萬元/畝,相對起始價706萬元/畝,溢價率高達128.65%,另再交廉租房892萬元移地建設款,再次刷新瞭鄭州單價"地王"記錄。

  另據克而瑞機構提供的最新數據,鄭州市6月供應商品房106.71萬平方米,環比上漲13.69%,同比上升25.47%;成交58.12萬平方米,環比下降14.51%,同比下降38.99%,供求比1.84。

內容來自sina房屋信貸內湖房屋信貸新聞

  8月6日,鄭政東出【2014】6號(網)城鎮住宅用地在網上進行拍賣,編號為50759529的企業最終以52430萬元競得,溢價率128.65%,折合每畝1614萬元,樓面價達16143.46元/平方米,成為鄭州新的雙料"地王"。

  (每日經濟新聞)

  在市場進入下滑通道時,房企逆市拿"地王",多少有些令人費解。據報道,上述地塊由鄭州國投置業有限公司競得。《每日經濟新聞》記者查詢發現,該公司並無官方網站,在114上也無登記公司電話。記者通過查詢工商資料得知,鄭州國投置業有限公司的法人代表是周衛華,成立日期是2007年12月17日,投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立,於2005年10月在鄭州市工商局登記註冊的國有獨資公司,註冊資本為13.9億元,公司資產規模達82億元。

  《每日經濟新聞》記者發現,拿下"地王"項目的開發商並不是品牌房企,而是一傢具有國資背景的企業。同策咨詢研究部總監張宏偉表示,在樓市低迷期,土地市場出現"地王"並非那麼簡單,這其中不僅僅蘊含著政府的推地思路,也與未來市場的發展趨勢密切相關。

  另外,鄭州市場單價2萬元到3萬元的豪宅客戶較少。上述地塊隻有三十多畝,做高端的話,景觀很難佈置,並且容積率也有要求,他對於企業搶"地王"的動機感到很奇怪。

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  市場全面轉冷時,一些"地王"項目從"香餑餑"變成"燙手的山芋"。入市定價難是"地王"項目的通病。據上海易居研究院研究員嚴躍進估算,該項目樓面價是1.6萬/平方米,疊加建工成本和營銷費用,入市價格達到2.5萬元/平方米才可盈利。

  "地王項目"入市難

  他表示,目前地方政府往往會迫於財政壓力而采取"托市"措施,比如推出優質地塊、降低起拍價格、降低競拍門檻等措施,適度"炒作"土地市場,刺激市場回暖。

  據瞭解,根據《鄭州市城市總體規劃(2010~2020年)》及《鄭東新區概念性總體規劃》等上位規劃進行編制,將龍湖地區功能定位為,金融集聚中心、城市旅遊休閑服務中心,以生態為特色的宜居城區。規劃目標是將龍湖地區規劃建設成為土地與空間資源配置合理,開發建設組織有序,配套設施完善,景觀優美、環境宜人、富於水景特色的未來型城市新區。

 地方政府在"托市"?

  有觀點認為,該區域受到熱捧的原因,是因為優質地塊的稀缺。河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京在接受 《每日經濟新聞》采訪時表示,該區域缺住宅用地,又由於規劃的優勢,所以受到房企的追捧。

  在張宏偉看來,進入二季度以來,土地市場不景氣,土地出讓金銳減,同時房地產相關稅收大幅下滑,地方財政在兩大財源"雙降"的重壓之下,地方政府"壓力山大",處境難言樂觀。

  張宏偉認為,地方政府會適度采取"托市"措施,保證土地不流拍,以適度刺激土地市場回暖,保證財政收入穩定。而在市場低迷期提供優質地塊,刺激品牌開發商拿地熱情,成為政府推地的重要手段之一。

 兩月內連出"地王"

  但是,正是在樓市低迷的背景下,鄭州上述地塊區域兩個月內已經出現兩個"地王"。早在今年6月5日下午,鄭政東出(2013)24號地塊掛牌出讓,經過21輪的競價,被河南中盟地產有限公司以高達2.883億元總價摘得,成為鄭州總價"地王",並以14006.4元/平方米的樓面價和1587萬/畝的單價刷新紀錄,溢價率達到116.3%。

  鄭州當地一位業內人士告訴記者,目前鄭州市單價兩萬以上的高端樓盤共有4個,和最新"地王"在同一區域內,最有可比性的豪宅項目是建業天築項目。克而瑞提供的數據,建業天築項目1~7月份共成交155套,成交均價為16866元/平方米。建業地產一位內部人士透露,上述"地王"的成交帶有偶然性,不代表整體市場。

  從搜房網統計的鄭州房價走勢看,鄭州房價在2014年1月達到最高值,突破每平方米9000元,直逼10000元;6月房價重新回歸到9000元以內;6月與1月相比,房價下跌瞭8.31%。此外,據《河南商報》記者不完全統計,今年1~4月份,鄭州市區共有14塊商服用地通過招拍掛的方式出讓,面積約488.18畝,其中有6塊商業用地流拍,約128.91畝。

  張宏偉表示,在房地產市場"以價換量"環境下,土地市場"高溢價"、"地王"是魔鬼,如果當前土地市場正在醞釀2009~2010年或2013年土地市場的復蘇行情,這或將導致樓市調控政策由當前的"微調"定向寬松轉為再度收緊。

  (實習生朱亞南對本文亦有貢獻)

  低迷的樓市,依然阻擋不瞭"地王"的出現。



鄭州兩月連出兩地王 低迷樓市下意在托市

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/07362853374.shtml

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