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地方刺激剛需不改樓市調控路線 限購紅線不可破
編者按：5月23日召開的國務院常務會議指出，穩定和嚴格實施房地產市場調控政策。中國社會科學院一份最新出爐的研究報告稱，因為“調控的難度在不斷增大”，2012年房價總體降幅不會很大。根據北京市住建委網站公佈的網簽數據顯示，截至5月26日，北京新房成交量已創16個月來新高，恢復到調控前水平，分析認為是傳統購房旺季來臨，剛需平穩釋放的結果，而各地也多有保障剛需入市的微調政策出臺。那麼，2012年剩下的7個月，調控政策的總體方向是什麼？微調可能會以怎樣的形式出現？地方刺激剛需 不改調控路線業內人士表示，目前政策底部已基本出現，在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優惠利率擴大等中國社會科學院一份最新的研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮，中小企業破產可能激增。同時，房價僅止於略有回落，總體降幅不會很大，因為“調控的難度在不斷增大”。社科院發佈的《房地產藍皮書》指出，2012年，我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果，調控政策將不斷優化和提升，但調控難度也不斷增大。一方面，國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求，抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標；另一方面，宏觀經濟增速回落，保增長壓力增大，宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。在穩增長下堅持調控經濟增速回落，生產性領域投資贏利下滑，特別是民營經濟經營環境困難，而資本市場制度改革仍有待突破，居民儲蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道，被動流向房地產市場尋求保值增值。同時，國際資本市場受美歐經濟復蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響，閑置貨幣充足，很容易形成對我國房地產市場的套利行為。因此，2012年房地產市場應對國內外資本市場套利性的投機需求壓力仍然很大，抑制投機性需求仍將是本年度房地產政策調控的中心任務。為何在穩增長的同時還要堅持房地產調控，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長餘斌認為，必須保持政策的相對穩定，經受住房地產調整引起的宏觀經濟下行，隻有這樣才能迎來房價下降的階段。然而，政府與企業、中央與地方利益訴求差異，使調控政策執行和實施難度日益顯現。在經歷經濟增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降後，一些地方政府正面臨嚴重的經濟增長和財政收支壓力，渴望活躍房地產市場以解燃眉之急；經歷交易量萎縮、房價調整的房地產行業，也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風險，必然試圖尋求為房地產調控政策松綁。全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日也對調控不能放松做出的分析，她表示，調控政策依然不能放松，否則好不容易取得的調控成果有可能落空。可以預見在較長時期內，堅持調控不動搖的態勢不會改變。房地產調控的難度正在逐漸加大，幾已成共識。如何平衡擴大調控成果與維持經濟增長之間的步調不一致，成為調控向何方進展的關鍵所在。在面對經濟增速放緩、房地產投資增長快速回落、房地產成交乏力的情況下，部分地方政府加大瞭購買環節的支持力度。稅費優惠補貼揚州市對購買成品房的稅費補貼，將地方政府微調政策的行為推上瞭風口浪尖，揚州市的補貼行為則被指為“救市的目的太過明顯”，盡管爭議重重，但揚州市的政策還是得到瞭主管部門的支持，在爭論聲中等待實施的開始。揚州市《關於加快推進揚州市區成品住房開發建設的實施意見》明確指出，對新購買的成品住房，屬於普通住房的，對購房人給予適度的獎勵，獎勵政策一年一定，同時在《關於對個人購買成品住房進行獎勵的通知》中明確瞭獎勵額度。《通知》中表示，揚州對個人新購買的成品住房，建築面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。業內人士解讀稱，揚州拿出不到一個億救市，帶來的稅收是20個億。《實施意見》的印發日期為2011年10月26日，從刊發之日起開始執行，至“十二五”結束。成品房購買的獎勵制度在《實施意見》中提出，也就是說，揚州市對購房人獎勵的政策至少要執行至2015年。揚州並非購房貨幣補貼優惠的首創者，隻是，之前微調政策城市都是以稅費減免的名義進行的貨幣補貼。對購房稅費進行補貼的開啟比公積金貸款額度放寬還要早一個月。2011年8月，馬鞍山發佈《進一步加大住房供給鼓勵合理消費保持我市房地產市場平穩健康發展的意見》。《意見》指出，個人購買90平方米及以下傢庭唯一普通住房；或具有本科以上學歷或相應職稱者購買傢庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。重慶重提購房退稅，強調對首次置業補貼；蕪湖則是決定，2012年買房契稅全免，購90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補貼，根據不同學歷給予實用專業人才額外購房補貼，購房入戶政策等。此外，還有部分城市並沒有直接下發文件明確對購房者進行稅費優惠補貼，而是通過上調普通住宅認定標準的方法，達到稅費優惠的目的，這其中不乏北京、上海、天津這樣的大城市。限購紅線不可破從已經落實的微調政策來看，稅費優惠、公積金貸款額度上升、購房落戶等主要措施皆被放行，但“限購”這道紅線絕對不可突破。近日，廈門市傳出放寬限購的說法。隨後，廈門市國土資源與房產管理局就在其官方網站首頁上發佈《關於廈門樓市政策微調有關報導的澄清聲明》。該《聲明》稱，“為避免在社會上引起誤解，我局鄭重澄清，我市嚴格執行中央關於房地產市場各項調控政策，繼續實行限購不變，不存在"微調"說法。”此前，從去年末的佛山、成都到今年初的上海，都曾試圖突破“限購”這道“坎”，都無一例外的被叫停。中國指數研究院最新發佈研究報告認為，從日前國務院常務會議“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”的態度看，當前房地產調控政策的重點是“穩定”，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購政策仍要繼續嚴格實施，明顯放松樓市調控政策，打破政策穩定預期的行為仍不會被允許。報告認為，限購是中央政府進行房地產調控的“紅線”，此前多個城市由於對限購微調均被叫停，限購一旦放松，可能形成房地產調控放松的預期。今年春節以來成交量低位反彈，購房者觀望氣氛有所緩解，加上貨幣政策微調，如果此時限購放松，剛剛呈現穩中有降趨勢的房價可能再度反彈，不利於中國宏觀經濟和房地產市場的長期健康發展。財政撥款、地方發債多層助力解保障房建設資金燃眉之急保障房作為“十二五”建設的重頭戲，不僅對沖瞭商品房投資建設下滑給經濟帶來的影響，穩定瞭經濟增長，同時更為低收入人群提供瞭住房保障，穩定瞭民生。然而，保障房建設所需的資金一直是困擾保障房建設的難題。近段時間，財政部劃撥瞭977億資金補給保障房建設，地方政府也對保障房建設所需的資金進行瞭補充，緩解瞭保障房建設的燃眉之急。5月24日，據財政部消息，為支持各地區完成2012年全國新增公共租賃住房230萬套的任務，財政部近期已會同住房城鄉建設部下達瞭2012年中央補助公共租賃住房專項資金660億元。就在18日，上述兩部委剛剛公佈，為支持城市棚戶區改造和廉租房建設，下撥中央財政專項資金共317億元，這意味不到一周時間裡，財政支持保障性安居工程的專項資金就已經達到977億元。分地區來看，東部地區獲得166.7億元、中部地區獲得414.2億元、西部地區獲得396.1億元。5月中旬，《2012年地方政府自行發債試點辦法》印發，與去年相比，試點范圍依舊為上海市、浙江省、廣東省、深圳市。最顯眼的變化就要屬發債品種的改變，除瞭3年期和5年期債券外，今年新增瞭7年期債券。財政部明確提出，2012年增加的地方政府債券收入，要優先用於保障性安居工程。財政部財科所副所長白景明認為，今年新增7年期債券，主要基於發債規模和債券資金使用這兩方面的考慮。2009年至2011年，國務院批準的地方政府債券規模均為2000億元，2012年則增至2500億元。地方政府債券的總規模大瞭，試點省市自行發債的規模也會“水漲船高”。自行發債規模擴大，為調整債券期限結構提供瞭空間。此外，今年地方政府債券發行規模比上年增加500億元，主要是考慮保障性安居工程需加大投入，以及公益性在建項目需要安排一部分後續資金等。這些項目大多周期長、見效慢，發行7年期債券，使政府在資金安排上更加穩定。地方政府也加快瞭支持保障房建設的腳步。5月25日，北京住建委在官網發文稱，為支持保障房建設，北京目前已有6傢企業完成私募債註冊發行，累計發行221億元，支持保障性住房項目26個，共535萬平米，6.6萬套。此外，另有36億元私募債額度已基本完成與保障房項目對接，擬於近期完成註冊發行。因此，目前北京就保障房私募債的發債規模達257億元。北京獨創的保障房融資平臺北京市保障性住房建設投資中心自成立以來，也獲得瞭逾百億元的融資額度。中心成立以來，通過發行債券、銀行貸款、公積金貸款等渠道發揮財政資金放大作用，吸引各類資金投資本市保障房建設，累計實現融資136.6億元，支持瞭全市17個項目、5萬多套保障性住房建設。今年，該中心結合保障房建設任務，加大瞭融資力度，計劃到年底融資規模達到260億元。盡管多管齊下，已經獲得瞭近500億的資金支持，但整個“十二五”期間，北京市將建設、收購保障性住房100萬套，竣工70萬套，投資規模達6000多億元。2012年，北京市計劃建設、收購各類保障性住房16萬套，竣工保障性住房7萬套，需投資約1000億元(含土地費用)。上星期結束的重慶市三屆人大常委會第三十一次會議決定，批準2012年市級財政預算調整方案。經國務院批準，財政部已核定今年重慶市發行地方政府債券規模為63億元，比去年增加13億元。其中保障性住房10億元，主要用於公租房建設續建及新開工項目。房地產調控長效措施應加快出臺經歷瞭兩年多嚴厲的調控，房價過快上漲的勢頭已被勒住，以限購為主的調控政策在目前不會動搖。然而筆者認為，無論是房地產市場長期運行的需要，還是站在“穩增長”的角度來看，都應加快出臺穩定房地產市場的長效措施。同時，政策的因地制宜，也是房地產市場健康平穩運行的保證。地產大佬對明年過於樂觀的肯定，加劇瞭調控放松的預期。華遠地產(600743,股吧)董事長任志強在本月舉行的某論壇上，解讀今年開工面積下降時，表示這將影響到明年的房價。他說，1月-4月份，房屋新開工面積5.4億平方米，下降4.2%。今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年後的開盤，所以在明年3月，房價可能上漲。另一位地產大佬，中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，明年房地產市場將迎來新的發展周期。孟曉蘇上個星期在某論壇上表示，我們現在要做的是按照中央的要求，把短期調控政策和長期政策結合起來，促進房地產業的發展。“房地產業是四年一個周期，我們相信明年的房地產業將會迎來一個新的發展周期。”孟曉蘇直言。自2003年以來，房地產調控陸續進行瞭幾次，然而，短期化的調控政策帶來的是房價報復性反彈，形成瞭“越調越漲”的怪圈。而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，房地產調控的方向在於堅持調控不動搖，同時盡快建立一個有利於房地產行業長期穩定健康發展的長效機制。去年末，住房和城鄉建設部部長薑偉新在談到調控之時提出瞭“承繼式”的思路。所謂承繼式也就是說政策既有接替調控的功效，又能引導房地產市場的健康運行，其核心就是用長期制度建設的完善來取代短期行政手段。3月末，住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，當前部分城市房價依然處於高位，部分未實施住房限購措施的二、三線城市購買需求仍然比較旺盛，調控效果還有待進一步鞏固。要抓住市場調控的有利時機，深入研究制定“標本兼治”的房地產市場調控長期的政策，在土地供應、稅收政策、金融信貸等方面積極探索創新，為房地產市場的長期平穩健康發展奠定良好的基礎。保障性住房建設作為“十二五”的重頭戲之一，其建設質量、配套設置、分配公允問題一直備受關註。4月中旬，作為“國務院保障性安居工程領導協調小組”的牽頭部門，住建部正抓緊起草《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規定。經濟適用房通常在購買滿一定年限後，按照當地政府規定，補繳相應的綜合地價款項，即可獲得“完全產權”上市交易。由於補繳額度的標準劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導致經濟適用房的再上市交易產生瞭較大的牟利空間。為規避這其中不甚合理的利益，住建部擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規定。雖然自去年末以來，多個城市在保障房建設的思路上提出瞭用公租房代替可以流轉的經濟適用房，但在完善制度的腳步上，上海走在瞭前面。上海住房保障和房屋管理局近日表示，未來幾年，上海將出臺五部地方性法規、十一部上海市政府規章，從制度安排上對上海的房地產市場進行規范。上海市擬出臺的法規規章包括制定《上海市基本住房保障條例》、《上海市房地產開發經營條例》、《上海市房地產轉讓條例》、《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》、《上海市廉租住房管理辦法》等，以及修訂《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產抵押辦法》等。據悉，上海將於2015年開展《條例》調研、起草和論證工作，制定《上海市基本住房保障條例》，條例將包括住房保障的規劃和計劃、各類保障性住房的申請條件和保障標準、資金和房源、價格確定、準入和退出，以及保障性住房之間的相互轉化、法律責任等。同時，還將具體制訂《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》和《上海市廉租住房管理辦法》，分別對共有產權保障房的建設、供應、售後管理、租賃管理、監督管理和法律責任，以及對廉租住房管理部門、資金和房源來源、申請條件等做出規定。預計2012年將完成《上海市共有產權保障房(經濟適用住房)管理辦法》起草和上報工作，2014年完成《上海市廉租住房管理辦法》起草和上報工作。目前，房地產調控的基調依舊不變，但用信貸等手段替代行政政策的思路初現端倪。調控也好、稅收政策也罷，所有的措施都旨在理清房地產市場的秩序。當各項制度都相對完備之時，何愁房地產市場運行的不健康。
新聞來源http://news.hexun.com/2012-05-29/141903376.html
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